用地買収 のバックアップ(No.2)

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• 用地買収 へ行く。
  • 1 (2020-10-07 (水) 15:06:16)
  • 2 (2021-01-26 (火) 09:48:20)
  • 3 (2021-01-27 (水) 17:42:32)

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目次 †

&size(100{2000年代後半くらいに放送された製薬会社のCM。出てくるのは老婆と子供(老婆は子供の祖母という設定)で老婆が薬を飲もうとするが飲めず子供が心配する、という内容だったはず。この製薬会社は世界最大の研究開発費を投資している旨を紹介する感じだったと思います。捜索お願いします。」};

概要 †

直接的に鉄道設備（駅舎や線路）や子会社を建設する以外にも、先に用地だけを取得（買収）しておくことも出来る。
また、既に取得しているものの不要な土地があれば売却して資金に変えることも可能である。
ただし、即座に評価額満額で売却できた前作とは違い、今作では
「普通に売却するといつ売れるかわからないうえに売れない場合もある／即時処分することも出来るが売却金額が低下し損失になりやすい」
と、実質的に「土地転がし」行為に対する制限が設けられているので注意。

用地買収 †

「用地売買」メニューを選ぶ事で、土地のみを取得し「（自社）用地」として所有しておくことが出来る。
数ヶ月後～数年後に延伸したい線路やスタジアムなど高額物件の建設予定地を先に用地取得しておけば、資金がたまった時に建設を開始すればよい（街の発展で別の子会社が建てられることがなくなる）ので、計画的な開発計画を行うには大変便利である。
また、自社が所有している土地を取得時よりも高い価格で売却することで差益を得ることも出来る。
周囲の発展具合によって地価は上昇していくので、とりあえず発展前の駅前のまとまった土地を取得しておき、子会社建設で余った土地を駅の発展後に売却すれば少なくない売却益が期待できる。

用地買収時にかかる諸費用 †

用地取得時には土地そのものの価格だけではなく、以下の費用が必要になる。

• 用地売却時の損益（固定資産売却益／売却損）とは別の計上になるため、「固定資産売却益が出た」からと言って総合的に利益が出ているとは限らないので注意する事。

• 土地売買手数料
  土地を取得した際、仲介した不動産会社への手数料が発生し費用計上される。
  手数料は土地評価額の３％。「三々住不動産」の株式を100万株以上取得すると株主優待により売買手数料は土地評価額の２％（１％低減）となる。
• 税金（租税公課）
  土地を取得した際に税金（登録免許税・不動産取得税）が発生し、租税公課として費用計上される。
  税額は土地評価額の６％(年月に関わらず一定？　要検証)。

用地買収のメリット †

• 開発前の地価が安い状態で土地を購入することで、将来の事業拡大を安価に行うことができるようになる。
  • 将来の路線候補の土地などに他社の子会社が立つのを防ぐことが可能。
  • また地価が上がった時点で売却（土地転売）をしてもいい。
• 金銭面のメリット以外にも町並みを自分好みにできるという副次的なメリットもある。
• 今作では公共施設のある土地の買収も可能。ただし買収費用は高額。
• 他産業の地形（森林（林業）、農地（農業）等）があるとCPUによる開発予約が入り辛いが、買収すると全て更地になり入りやすくなるため、開発を進めやすくするために買収しておくというメリットがある。これは特に斜面地形で顕著に影響がある。

用地買収の注意点 †

「土地」単体では利益を生み出すことはない †

用地買収直後の土地は「自社用地」として更地に近い状態となっている。当然、このままでは何らかの収入が入ることはない。
駅舎や子会社を建設するか売却するまでは会社の利益には全く繋がらない。

• すぐに使用／売却する予定がないなら駐車場や駐輪場などの安い子会社を建てるか、
  資源貯蔵庫（資材置場が適当か？）を建てて少しでも利益に繋がるようにしたい。
  • 安いとはいえ初期投資（建設費）がかかる上、安い子会社は利益もそれなりにしか出ず、
    撤去しても利益が残るほど売上を上げるには結構な時間がかかる。
  • 資源貯蔵庫に資源が貯まったままだと建て替えの為貯蔵庫撤去時に在庫が投売り（都市内販売額の半額？）される。
    貯蔵庫を撤去する際は資源を空にしておくこと。

税金 †

当然、取得した土地には税金（固定資産税）がかかるようになる。
更に土地は建物などの他の固定資産とは異なり年数が経っても価値が劣化するとはみなされず、減価償却されることもない。
つまり、取得した土地は売却しない限りずっと同じ額の税金を支払い続けるという事に注意。
建物を建てていない用地は建物などに比べると固定資産評価額はかなり安価にはなるものの、使う予定もない広大な土地をいつまでも所有し続けるのは経営上無駄でしかないので注意しよう。

住宅地などは地価が高くなる †

更地や平原などの未開発地域に比べ、住宅地や個人商店などが既に建っている土地は評価額がかなり高くなり、土地の買収に多額の資金が必要になってくる他、以後支払い続ける固定資産税も高くなってしまう。
さらに取得した土地は更地化されるため土地評価額は下がり、ただ販売するだけではほとんど利益にはならない。
これらは買収時の評価額に建物そのものの価格が含まれていることによるものである。
子会社を自操作で買収→撤去をする場合と違い、更地化する際の評価額低下は固定資産処分損として扱われない点も注意。
子会社建設や線路敷設などで必要でない限りは、住宅街など既に開発が始まっている土地を買収するのはあまり得策ではない。

助成金を活用した高額な土地の邪道購入法 †

助成金がその地域にあり高額で子会社になる建物や公共施設が立ってなければ実行できる方法。
これを利用した土地転がしもできる。（ただし全ての条件が揃わないと実行できずめんどくさいので、活用する機会は少なさそうただが。）
やり方など詳しい情報は邪道活用法を参照。

用地売却 †

同じく「用地売買」メニューから、既に会社が所持している土地（用地）を売却することが出来る。
土地売却が完了すると資金を得ることが出来るため、不要な用地を売却する事で資金を調達する事が可能な他、街の発展で地価が上昇した後で売れば売却益を得る事も可能になっている。
用地売却できるのは土地に何も建てられていない「用地」のみ。線路や道路、資源貯蔵庫などが建てられている土地を売却したい場合はその建造物を事前に撤去しておく必要がある。

• 子会社が建てられている土地を売却する際は「子会社」メニューから売却する必要がある。

用地売却の種類 †

今作では用地を売却する際、売却方法を以下の２種類の中から選択するようになった。
前作（A列車で行こうDS）に比べると固定資産の即時現金化が難しくなっているので、納税前などの大金を支払う必要が出た際に慌てて固定資産を売るのは今作ではかなり割に合わなくなっている。

即時処分 †

不動産会社に捨て値で売り払う。即座に資金を入手できるが、「売り出し」に比べると売却価格は下がり、売却益は出しづらくなる。

• 売却額の毀損の割合はゲームの難易度によって決まっている。（子会社の即時処分時も同様）

  ゲーム難易度	売却価格の割合
  や さ し い	評価額の80％
  標　準	評価額の60％
  いばらの道	評価額の40％

  「やさしい」だと毀損額は２割と少ないが、「標準」「いばらの道」だと半額近くになってしまうので売却益は非常に出しづらい。よほど資金に困っているのでなければ「売り出し」を選びたい。
• 即時処分された土地は「更地」となる。

売り出し †

土地を買ってくれる相手が現れるのを待って売却する。売却が完了するまでは自社用地のまま所有し続けることになる。

• 売り出された土地は自社用地のままだが、白い枠で囲まれて表示される（前作の「産業誘致」時に似た表示となる）。
• 他社（CPU）が売り出されてた土地に子会社などを建築する際に自動的に売却が行われ、売却損益が計上される。
• 一旦売り出しを行った土地を再度売り出し選択することで売り出しを取り消すことが出来る。また、売り出し中の土地をあらためて「即時処分」で選択しなおす事で即時処分に切り替えることも出来る。
• 売り出しを行った土地に子会社など自社物件を建造することも出来る。この時売り出しは取り消される。
• 売り出しを行っている土地も売出しが完了するまでは自社所有であることは変わらず、決算まで売れ残っていると翌年固定資産税の対象になってしまう。
• 即時処分より売り出しの方が売却した土地に建物が建ちやすくなる（？）。（要検証）

用地売却の注意点 †

取得額（売却原価）の計算 †

用地を売却する際、それぞれの土地の購入価格は個別に記録されていないので、
「会社の土地資産評価額（貸借対照表で参照可） ／ 会社の所有土地区画数（会社情報で参照可）」
で求められる「平均土地取得額」が原価として計算される。

• 既存の平均土地所得額よりも安い土地を大量に買収すると平均所得額が低下し、用地売却時に利益が出やすくなる。
  • 開発が一段落した駅前の土地を売却する際、次の開発を予定している土地をあらかじめ取得してからにすると売却利益を拡大できるかも？
    • 都市の人口が上昇するにしたがって地価も全体的に上昇していくため、上記の方法は次第にとりづらくなる。

取引手数料 †

用地取得時と同様に売却完了時に不動産業者に取引手数料が支払われる。
売買手数料は土地買収時と同様に土地評価額の３％となっている。

• 土地取得時の手数料・税金（固定資産税を除く）も含めると、土地価格が約13％（12.4％）以上上がっていないと全体的な損益はマイナスになってしまう。
• 「三々住不動産」の株式を100万株以上取得すると株主優待により売買手数料は土地評価額の２％（１％低減）となる。
  これにより、手数料・税金も含めた損益分岐は約11％（10.1％）に軽減される（土地取得時から株主優待を取得した場合）。

地価（土地の値段）が上がらない †

付近がかなり発展しないことには売却益が出るほど地価は上昇しない。また、工業系の子会社が建つと周囲の地価が下落してしまう。
なので土地単体での転売で儲けるというのはかなり難しい。

買い手が見つからない †

近くに発展を促す駅舎や停留所がないとそもそも買ってくれる相手が出てこないのでいつまでも売れ残り続けてしまう。
また、立地がよくない場合はなかなか買い手が現れない。
発展の全く望めない地域は鉄道やバスを呼び込んで立地を改善するか、あきらめて即時処分を行ったほうがよいだろう。